Contrato à é
o acordo de vontades, ou negócio
jurídico, entre duas ou mais pessoas (físicas ou jurídicas) com
finalidade de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos de natureza
patrimonial. Todos os contratos são
atos jurídicos bilaterais, pois resultam de uma conjugação de duas ou mais
vontades.
Requisitos
de Validade para um Contrato à
·
agente
capaz;
·
objeto
lícito e possível e economicamente apreciável;
·
forma
prescrita ou não vedada em Lei;
·
acordo
de vontades, que pode ser expresso ou tácito à
o
consentimento voluntário é o elemento essencial do contrato;
Classificação dos Contratos à
·
Quanto
à manifestação da vontade:
·
Unilaterais à nascem obrigações apenas para uma das
partes; uma única vontade. Ex: testamento, mútuo,
·
Bilaterais à geram obrigações para ambas as partes; duas manifestações de vontade. Ex:
contrato de compra e venda, contrato de doação, etc.
§
nenhum
dos contratantes, antes de cumprir a sua obrigação, pode exigir o cumprimento
da obrigação do outro;
§
a
parte lesada pelo inadimplemento da obrigação pela outra, pode pedir resolução
do contrato e perdas e danos;
·
Plurilaterais à várias manifestações de vontade. Ex.: contrato social de uma sociedade mercantil.
·
Quanto
à contraprestação:
·
Onerosos à são aqueles em que uma das partes assume o
ônus e a outra assume as vantagens, ou ambos assumem o ônus e as obrigações
O direito de uma parte é o dever da outra parte. Ex.: contrato de compra e venda; contrato de locação, etc;
·
Gratuitos
à quando existe somente uma prestação. Ex.: contrato de doação sem encargos; testamento,
comodato; etc
§
Os contratos gratuitos devem ser
interpretados restritivamente;
§
Se reduzirem o alienante à insolvência,
são anuláveis pelos credores
quirografários.
·
Quanto à execução:
·
Execução Instantânea à é quando o
contrato é de execução
imediata, esgotando-se num só instante, mediante uma única prestação, num
único ato. Ex.: contrato de compra e
venda à vista;
·
Trato
Sucessivo à
quando um contrato vai ser executado em vários atos, no momento futuro,
continuadamente. Ex.: contrato de locação,
contrato de crediário, contrato de prestação de serviços; etc
·
Diferido
à quando um contrato vai ser executado em um
único ato, no momento futuro. Ex.:
contrato de compra e venda a prazo com um único pagamento.
·
Não
sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa enquanto
não receber o preço combinado (pactuado).
·
Quanto
à certeza das prestações:
·
Comutativos à as prestações de ambas as partes são certas,
podendo seu montante ser avaliado já no ato da conclusão do contrato. Ex. compra e venda;
·
Aleatórios
à
a prestação de uma ou de ambas as partes depende de um evento futuro e incerto.
Ex: compra de produção da próxima
safra de laranja, com preço fixado. No
momento da celebração do contrato o preço é fixado, mas se ignora a quantidade
da produção, e mesmo se haverá produção.
Há pois, um risco: a Álea.
Esta álea pode se
referir tanto à quantidade quanto à própria existência da coisa.
§
Se
o contrato for aleatório, por se referir a coisas ainda não existentes, mas
expostas a riscos assumidos pelo adquirente, terá igualmente direito o
alienante a todo o preço, posto que a coisa já não existisse, em parte, ou de
todo, no dia do contrato.
·
Quanto
à independência:
·
Principais
à têm vida autônoma;
·
Acessórios
à sua existência está subordinada a de outro contrato: Ex.:
fiança.
·
Quanto
à pessoa do contratante:
·
Intuito
Personae à o consentimento é dado em razão da
pessoa do outro contratante.
·
Impessoais
à não importa a pessoa do outro contratante.
·
Nominados (Típicos)
à
estão tipificados em
lei. Têm denominação prevista no Código
Civil;
·
Inominados (Atípicos)
à ainda não foram
regulamentados. São os contratos criados
pelas partes, dentro do princípio da liberdade contratual e que não
correspondem a nenhum tipo previsto no Código Civil.
·
Quanto
à autonomia da vontade:
·
Contratos paritários
à
quando as partes são colocadas em pé de igualdade discutindo amplamente e
fixando todas as suas cláusulas.
·
Contratos de Adesão
à quando uma das partes se limita aceitar as
cláusulas e condições previamente estipuladas pela outra.
·
Quanto à Forma:
·
Não
Solenes (Não formais)
à a lei não exige uma forma preestabelecida
para reger estes contratos. A regra é a utilização dos contratos não
solenes ou não formais.
·
Solenes à
a forma especial deve
estar expressa em lei. Exs.:
Contrato de compra e venda de bem imóvel; pacto antenupcial; Contrato de locação
residencial; Doação de Imóvel; etc;
·
Contrato
de Compra e Venda de Bem Imóvel à
Para valores acima de 10 SM
- é necessário lavrar escritura pública
para que o negócio tenha validade. No
novo Código Civil, a vigorar em 2003, só para
valores acima de 30 SM é que necessita de Escritura.
·
A escritura pública deve ser registrada
em Cartório de Registro de Imóveis à somente neste caso é que o comprador torna-se
legítimo proprietário do bem imóvel;
·
Pacto
Antenupcial à
·
É um acordo firmado
entre os nubentes, antes do casamento.
Após o casamento este contrato não pode ser realizado (de acordo com o
atual Código Civil. A partir de 2003,
este contrato poderá ser feito durante o
casamento);
·
Caso não exista um
contrato de Pacto Antenupcial antes do casamento, a regra válida é: Regime de Comunhão Parcial de Bens;
·
A lei exige que seja
lavrada escritura pública;
·
Contrato
de Locação Residencial com Denuncia Vazia à
·
Forma escrita é exigida;
·
Denuncia
Vazia à Há a possibilidade do locador reaver o
imóvel ao término do contrato, sem apresentar qualquer justificativa: para tanto, basta que o contrato tenha prazo de duração igual ou superior a 30
(trinta) meses ;
·
Doação
de Bem Imóvel à
·
Forma escrita é exigida;
·
Deve ser lavrada escritura pública;
·
Para que a pessoa que se beneficiou da
doação seja considerada legítima proprietária do bem doado, é necessário o
registro em Cartório de Imóveis;
Princípios de Garantia de um Contrato à
·
Princípio da Autonomia da Vontade à consiste no poder que têm as partes de
livremente estipular, mediante acordo de vontades, a disciplina de seu
interesse, suscitando os efeitos tutelados pelo ordenamento jurídico, limitados
tão somente pela supremacia da ordem pública.
- O
poder de auto-regulamentação dos interesses dos contratantes advém do
princípio da autonomia da vontade.
- Os
Contratos de Adesão restringem a autonomia da vontade, posto que uma das
partes acede às cláusulas previamente definidas pela outra.
·
Princípio da Obrigatoriedade da
Convenção à O contrato, uma vez pactuado, faz lei
entre as partes, devendo ser cumprido tal qual foi pactuado.
·
Princípio da Relatividade dos Efeitos
dos Contratos à O contrato produz efeitos entre os contratantes, não
podendo aproveitar nem prejudicar a terceiros.
·
Princípio da Boa Fé à as partes devem agir com lealdade e
confiança recíproca. Considerando-se a boa fé dos contratantes é que na
interpretação dos contratos atender-se-á mais a intenção das partes do
que ao sentido literal da linguagem.
·
Princípio da imutabilidade ou
intangibilidade à
O Contrato é
intangível a menos que ambas as partes o rescindam voluntariamente ou haja a
escusa por caso fortuito ou força maior.
Evicto:
O adquirente que vem a
perder a coisa adquirida.
Alienante: O
que transferiu a coisa mediante contrato oneroso.
Evictor: O
terceiro que move a ação e vem a ganhar a coisa.
Teoria da Imprevisão: subentende-se implícita
nos contratos de trato sucessivo a cláusula REBUS SIC STANTIBUS que
subordina a obrigatoriedade do vínculo contratual à continuação do estado de
fato vigente à época da sua conclusão. Esta
cláusula busca o equilíbrio e igualdade entre os contratantes. Ela permite
a revisão judicial dos contratos de execução continuada quando, em virtude da
superveniência de um acontecimento extraordinário e imprevisível, a prestação
de uma das partes torna-se excessivamente onerosa.
Arras ou sinal
Arras Confirmatórias: Quantia, em dinheiro ou coisa fungível, entregue por um
contratante ao outro em sinal de firmeza do contrato e garantia de que será
cumprido, visando assegurar o cumprimento da obrigação, impedindo, assim, o
arrependimento de quaisquer das partes.
Arras Penitenciais : Quando as partes convencionam o direito
de arrependimento. Se o arrependido for o que as deu - perdê-las-á em favor do
outro. Se o arrependido for o que as recebeu - restituí-las-á em dobro.
Contratos mais comuns
1. Contrato
de Compra e Venda à é o contrato mais comum e caracteriza-se pela
transferência de um bem móvel ou imóvel;
produz circulação de riquezas; é
um acordo de vontades onde fica estipulado que o comprador se obriga a pagar um
preço pactuado e o vendedor a entregar o bem contratado.
- Características à bilateral -
oneroso - execução instantânea, diferida ou
trato sucessivo (depende da forma de pagamento) -
não solene (como regra)
- Cláusulas Especiais à podem ou não
fazer parte do contrato, dependendo única e exclusivamente da vontade dos
contratantes. Para serem válidas,
devem estar expressas nos contratos. Geralmente, o vendedor é quem inclui
tais cláusulas nos contratos, que via de regra, beneficiam-no.
- Retrovenda à é a cláusula
através da qual o vendedor se reserva o direito de RECOMPRAR o bem
vendido;
- Existe um prazo máximo para o vendedor exercer seu
direito à 3 anos (caso não esteja
registrado em contrato um prazo menor);
- Independe
da vontade do comprador à
a qualquer momento, desde que dentro do prazo contratual, o
vendedor pode fazer valer seu direito de recompra, devendo restituir o
preço mais as despesas feitas pelo comprador.
- Preempção à é o direito de preferência exercido
pelo vendedor quando e se o comprador for realizar a venda deste bem
móvel ou imóvel;
- O vendedor terá a preferência na recompra desde que
ofereça o mesmo preço e mesma forma de pagamento;
- Quando o comprador for realizar a venda do bem, deve
primeiramente ofertá-lo ao antigo vendedor, através de notificação
judicial. O vendedor deverá
confirmar ou não, por escrito, e num prazo máximo de 30 dias, a sua opção de recompra;
- O valor de recompra deverá obedecer aos preços de
mercado;
- A obrigação de oferecer o bem ao vendedor passa para
os herdeiros do comprador;
- A cláusula de preempção deve constar da Escritura
Pública;
- Pacto do Melhor
Comprador à é a
possibilidade de um contrato ser desfeito se dentro de um certo período
(constante do contrato) aparecer um outro comprador com uma melhor
oferta;
- O prazo máximo
para o vendedor usar tal opção é de
01 ano;
- O 1º comprador pode continuar de posse do bem desde
que cubra a oferta do melhor comprador;
- Ex.:
“A” vende um terreno para “B” por $ 20.000. Após 8 meses, aparece “C” que oferece
$ 30.000 para “A”, o antigo vendedor.
Para que “B” continue sendo proprietário do bem terá que pagar mais
$ 10.000 para o “A”.
2. Contrato de Compra e Venda entre
Ascendentes e Descendentes à é o mesmo contrato de compra e venda (qualquer tipo de bem) anterior com a
diferença de que neste contrato deve
haver o consentimento expresso dos demais descendentes;
- Características à bilateral -
oneroso - execução instantânea, diferida ou
trato sucessivo (depende da forma de pagamento) -
solene
§
a anuência deve ser expressa e por
escrito, com firma reconhecida em cartório;
§
esta anuência é uma forma de buscar a
igualdade entre os filhos e evitar a Simulação;
§
se não existir a anuência dos demais
descendentes, o ato será NULO;
RETIRADO DA APOSTILA DE DIREITO CIVIL DE ALEXANDRE JOSÉ GRANZOTTO